부동산 대출규제 총정리 갭투자 완전 차단

 

이재명 정부 부동산 규제 발표! 갭투자 원천차단

• 수도권 전입 의무로 실거주 강화
• 총액 6억 초과 주담대 전면 금지
• 갭투자 막는 전세대출 규제 확대

 

🔍 부동산 규제로 집값이 잡힐까

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1️⃣ 수도권 집 살 땐 ‘실거주’가 전제

• 6개월 내 전입 의무화…이젠 전세 놓기 어려워

• 정부는 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출(주담대)을 받는 경우 6개월 이내 전입을 의무화했습니다.
• 강남 3구와 용산구에 한정되었던 규제가 이제 수도권 전역으로 확대된 셈입니다.
• 실거주 목적이 아닌 매수, 특히 갭투자 형태의 거래는 사실상 불가능해졌습니다.

 

✔ 실거주 목적 없는 구매자는 주담대 자체가 불가능해졌습니다.

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2️⃣ 주담대 한도, ‘총액 6억’으로 일괄 제한

• 집값이 아닌 ‘대출 총액’ 기준 첫 도입

• 수도권과 규제지역에서는 어떤 주택을 사든 주담대는 최대 6억 원까지만 가능합니다.
• 예를 들어 20억짜리 아파트를 사더라도, 주담대는 6억까지만 가능합니다.
• LTV나 DSR 조건과 무관하게 총액 기준을 설정한 것은 이번이 처음입니다.

 

✔ 개인 소득이 높아도 6억 이상은 빌릴 수 없습니다.
✔ 고가주택 매수 수요 위축 가능성 매우 큽니다.

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3️⃣ 전세대출 통한 잔금 납부도 금지

• ‘소유권 이전 조건부 전세대출’ 막혀

• 분양받은 주택에 세입자를 받아 전세대출로 잔금을 내는 전략이 막혔습니다.
• 수도권과 규제지역에서 해당 방식은 불가능하며, 갭투자 루트를 원천 차단하려는 의도입니다.
• 실수요자 외 자금 동원형 투자 방식은 대부분 막혔습니다.

 

✔ 실입주 기반 외 자금 레버리지는 불가합니다.

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4️⃣ 신용대출도 ‘연소득 이내’로 제한

• LTV·DSR 모두 적용 후 총액 관리

• 신용대출은 이제 연소득 범위 내에서만 허용됩니다.
• 과거에는 연소득의 2배 수준까지 가능했으나, 2025년 5월 현재 기준 연소득 이내로 제한됩니다.
• DSR 산정에도 포함돼 추가 대출 여지가 줄어듭니다.

 

✔ 주택 구입 자금으로 신용대출 활용은 사실상 어려워졌습니다.

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5️⃣ 전세대출 보증비율도 80%로 하향

• 90% → 80% 축소로 전세 레버리지 축소

• 전세자금대출 보증비율이 90%에서 80%로 줄어듭니다.
• 수도권과 규제지역 중심으로 적용되며, 임대인 입장에서도 보증금 설정 한도가 줄어듭니다.
• 전세 실수요자에게도 일부 부담이 전가될 수 있습니다.

 

✔ 갭투자자만 아닌, 실수요자의 자금 마련에도 영향을 미칠 수 있습니다.

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6️⃣ 디딤돌 등 정책 대출도 축소

• 신혼부부·생애최초자 대상 특례도 한도 축소

• 디딤돌대출, 신혼부부 특례 대출 등의 정책 금융 한도도 줄어들었습니다.
• 기존 5억 원 한도였던 신생화 특례 디딤돌 대출은 4억 원으로 조정됩니다.
• 재원은 공공임대나 저소득층 지원 중심으로 전환할 예정입니다.

 

✔ 저금리 혜택이 줄어 실수요자도 실질적 피해 우려 있습니다.

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7️⃣ 주담대 만기 ‘30년’으로 제한

• 수도권 및 규제지역에 적용, 40년 상품 사라진다

• 기존 최대 40년까지 가능했던 주담대 만기가 30년으로 제한됩니다.
• 특히 DSR 여유 확보를 위한 초장기 대출이 불가능해지며, 월 상환 부담 증가 예상됩니다.

 

✔ 주택 구매 시 월 납입액 계획 재설정이 필요합니다.

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8️⃣ 규제지역 확대 가능성도 존재

• 수도권 전역 대상 조치지만, 규제 지역 추가 검토 중

• 현재는 강남 3구, 용산 등 기존 규제지역 외에도 수도권 전체가 ‘총액 6억 제한’에 포함됩니다.
• 하지만 국토부는 주거정책심의위원회를 통해 추가 규제지역 확대도 검토 중입니다.

 

✔ 규제지역 지정 시 LTV, 청약 제한, 양도세 중과 등 추가 규제 발생 가능성 있습니다.

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마무리 정리

2025년 6월 현재, 정부는 부동산 시장 과열 억제를 위해 대출 관련 역대급 규제를 시행 중입니다.
특히 수도권 중심으로 전세·주담대·정책 대출이 모두 차단되면서 갭투자는 사실상 사라질 전망입니다.
실수요자도 조건을 꼼꼼히 따져야 하며, 주택 매수 전략 수정이 필수입니다.

 

✔ 앞으로 집을 사거나 분양을 받을 계획이라면, 전입 의무와 대출 총액 조건을 반드시 확인하세요.

 

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