부동산규제 대출 한도 계산법 쉽게 정리

규제시대 대출, 꼭 알아야 할 핵심정리

• 대출 규제, 헷갈리는 기준 한방에 정리
• KB시세 기준? 매매가 기준? 쉽게 이해
• 생애최초, 마이너스통장까지 총정리

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[목차]

1. 대출 규제 핵심 변화
   1-1. 10.15 대책 이후 무엇이 달라졌나
2. 대출 심사 기준의 변화
   2-1. KB시세, DSR 계산 방식 정리
3. 규제지역과 생애최초의 예외 적용
   3-1. 70% LTV는 모든 지역에 동일?
4. 자주 묻는 대출 체크포인트 정리
   4-1. 마이너스통장, 일시적 2주택자 규정
5. 지금 꼭 챙겨야 할 대출 전략

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부동산대책1015 이후, 연말 집값 전망

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1️⃣ 대출 규제 핵심 변화

10.15 대책 이후 무엇이 달라졌나

• 2025년 현재, 대출 규제의 핵심은 실수요자 중심 판단 기준 강화입니다.
• 특히 ‘KB 시세 기준 대출’, ‘DSR 산정 강화’, ‘일시적 2주택자 처분 기한 단축’ 등은 실무에 큰 영향을 줍니다.

• 생애최초·무주택자에 대한 일부 완화 조치는 유지되어 실수요자 중심 기조를 반영합니다.

✔ 대출 전 반드시 현재 대책에 맞춘 심사 기준을 정확히 확인해야 합니다.

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2️⃣ 대출 심사 기준의 변화

KB시세 기준 vs 매매가 기준

• 많은 분들이 매매가로 대출 비율을 계산하는 실수를 합니다.
• 현재는 KB 일반시세가 기준입니다.
예)
매매가 15억5천 → KB시세 14억 9천이면
→ 대출 한도는 KB시세 기준으로 6억 이내
✔ 매물 선택 전, 반드시 해당 단지의 KB시세를 확인해야 합니다.

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마이너스통장도 DSR 포함

• 마통은 빌린 돈이 없어도 전체 한도가 부채로 계산됩니다.
계산 예시:
1,000만 원 한도, 금리 5% → 연 250만 원 원리금
→ DSR 비율 높아짐 → 대출 가능 금액 줄어듦
✔ 대출 전 마이너스통장은 한도 축소 또는 해지 고려 필수입니다.

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스트레스 DSR 기준은?

• 스트레스 DSR은 실제 금리에 3% 가산금리를 더해 계산합니다.
• 변동금리 대출이면 전액 스트레스 적용 (최대 7%)
→ 고정금리 기간이 길수록 스트레스 DSR 비중 감소
✔ 21년 이상 고정 시 스트레스 적용 면제 가능

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3️⃣ 규제지역과 생애최초 대출

생애최초는 70% LTV, 지역 무관

• 수도권, 비수도권 구분 없이 생애최초는 LTV 70% 혜택 적용
• 투기과열지구·조정대상지역이라도 동일 조건
✔ 생애최초 혜택은 가장 큰 예외 규정으로 반드시 활용하세요

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4️⃣ 체크포인트 총정리

일시적 2주택자 처분 기한

• 주담대 없이 매수 → 3년 내 기존 주택 처분
• 주담대 받으면 → 6개월 내 기존 주택 처분
✔ 착오로 기한 초과 시 대출 회수 또는 불이익 발생 가능

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부부합산 소득은 세전 기준

• 소득 산정은 ‘세전’ 기준입니다
→ 연봉 명세서를 기준으로 산출
✔ DSR 산정에 결정적 영향, 허위 기재 시 심사 탈락 위험 존재

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5️⃣ 지금 필요한 대출 전략

• KB시세, DSR, 고정금리 여부, 생애최초 요건을 모두 종합해 시뮬레이션을 돌려야 합니다.
• 특히 마이너스통장 관리, 주담대 활용 여부, 처분 조건 기한은 전략적으로 조정해야 합니다.
✔ 무작정 ‘금리 낮은 은행’만 찾기보다 대출 가능 한도 확보가 핵심입니다

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마무리 요약

✔ 대출은 KB시세 기준으로 심사됩니다
✔ DSR 계산에 마이너스통장도 포함됩니다
✔ 생애최초는 지역과 무관하게 LTV 70% 적용
✔ 규제지역 내 2주택자는 처분 기한 6개월 이내

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